Земля сегодня необходима всем почти как воздух. Учет реалий современной жизни свидетельствует о том, что далеко не у всех сегодня есть возможность приобретения земли в собственность.
Простые люди, а вместе с ними и предприниматели, представители деловой элиты стоят в длинной очереди в сельские, а также поселковые и городские/областные советы.
После торжественного прошествия всех кругов ада при оформлении документов, нужных для аренды земли, люди наконец-то получают долгожданный и буквально выстраданный кусочек «национального богатства» в пользование. Правда, и после получения этого кусочка земли вряд ли можно успокоиться. Впереди новые испытания и совершенно новые сложности.
В процессе пользования арендованным участком постоянно изменяются. Получается, что условия арендной платы, которые были первоначально предложены горсоветом, потом этим же советом оказываются «пересмотрены».
Начинается все с того, что приходит дополнительное соглашение. Это соглашение к договору аренды, где местные власти «добровольно» предлагают согласиться арендателям с утвержденными новыми условиями вынесения арендной платы. Чаще всего так получается, что новые условия в разы превышают существовавшую ранее договорную стоимость аренды. Само собой, отступать больше некуда. Случаи «неповиновения» сразу же отправляются для судебного разбирательства.
В представленной статье буде представлен специфический алгоритм, который используются органами местного самоуправления с той целью, чтобы сделать Вашу плату чуточку выше. Итак, проведем небольшой анализ.
Ст. 12 Земельного кодекса указывает на то, что к полномочиям сельских, городских, поселковых, советов в сфере земельных отношений на территории поселков, сел и городов относится возможность проведения контроля за использованием, охраной земель коммунальной собственности, а также неукоснительный контроль за соблюдением земельного, существующего экологического законодательства. Органы местного самоуправления, которые контролируют соблюдение всеми участниками земельных правоотношений существующих норм земельного законодательства, реализуются полномочия государства в указанной области.
Ст. 288 НК Украины определяет, что размер, а вместе с ним и условия по внесению арендной платы могут быть установлены в договоре аренды. Этот договор является специфическим и заключается между арендодателем (или собственником) с одной стороны и арендатором с другой.
Типовая форма такого договора аренды была установлена Пост. КабМина еще 03.03.2004. На местном уровне практически такая же форма утверждается и соответствующим решением от органов местного самоуправления.
П. 13 типового договора по аренде земли предусматривает специфический порядок «пересмотра» платы. Здесь прописывается, что размер арендной платы может быть пересмотрен на случай:
- «изменения тех условий хозяйствования, которые были предусмотрены в договоре;
- изменение размеров земельного налога,
- рост цен, а также тарифов,
- изменения в коэффициентах индексации, которые ранее были определены законодательством; существенное ухудшение состояния арендованного участка ( в данном случае это должно произойти не по вине арендатора и подтверждаться несколькими документами);
- в иных случаях, которые были предусмотрены законом».
Кажется, что все выглядит очень логичным. И непросто логичным, но и справедливым, действительно законным, поскольку говорится о защите прав самого арендатора. Вот только формулировка, которая звучит как: «в других случаях, предусмотренных законом» предоставляет чиновникам все «карты в руки». Здесь имеется в виду возможность по своему усмотрению нивелировать требования, указанные в ч. 1 статьи 651 ГК Украины (этой нормой предусмотрено, что изменение, расторжение договора может иметь место только по согласию сторон, причем обоюдному и явно выраженному).
Те люди, которые не имеют специального образования и далеко не всегда наизусть знают существующие требования ст. 18 «Об оценке земель», не всегда могут дать правильный ответ тем, кто повышает цены на аренду. Дело в том, что указанной нормой предусматривается порядок по осуществлению денежной оценки земельных участков.
Получается так, что нормативная денежная оценка земельных участков, которые были расположены в границах населенных пунктов (вне из зависимости от целевого назначения) осуществляется как минимум раз в 5-7 лет. Если речь идет о расположенных за границами населенных пунктов участков (чаще всего сельскохозяйственного назначения ), то для них также предусмотрена оценка как минимум раз в 5-7 лет, в отношении участков несельскохозяйственного назначения необходимо проведение оценки как минимум раз в 7-10 лет.
Ч. 1 ст. 20 представленного выше закона указывает на то, что по результатам проведения нормативной денежной оценки необходимо составлением технической документации. Прописывается, что документация по проведению нормативной денежной оценки участков в границах населенных пунктов должна быть утверждена соответствующим поселковым, сельским, а также городским советом.
После проведения такой денежной оценки, а также после принятия решения относительно указанного вопроса появляются все основания для требования изменений арендной платы. Делается это посредством обращения в местный суд. И здесь новая проблема.
Правовая позиция, занимаемая судами в указанной ситуации, вряд ли окажется утешительной. Дело в том, что к таким отношениям у судебной практики специфический способ разрешения.
Сводится эта практика к тому, чтобы законодательное изменение (т.е. то изменение, которое вносится местными органами самоуправления) предельных размеров этой платы становится веским основанием для проведения пересмотра размеров арендной платы, установленной договоров". Получается так, что на данный момент имеется устойчивая практика по тому, чтобы удовлетворять все требования к «злостным неплательщикам» со стороны органов местного самоуправления.
Причем эта практика не единична, она носит системный характер. Судами всех инстанций принимаются поголовно решения в пользу местных органов. А это для человека, организации, которые заключают договор, может значить только одно: подписывая договор аренды, срок которого составляет 50 лет, нужно помнить о том, что размеры арендной платы будут гарантированно пересматриваться. И не так важно, что там было указано сторонами в договоре, типовым он был иди с небольшими особенностями. Все равно на протяжении каждых 5-7 лет будут вноситься изменения.
И, честно говоря, вряд ли такие изменения будут в пользу арендатора и в сторону понижения цены. Скорее всего, будет наблюдаться устойчивая тенденция к росту стоимости. А это не совсем правильно, но в то же время очень выгодно и удобно.
